交银国际:华润置地维持买入评级
2014-12-10 08:22:39   来源:环球财讯网   评论:0 点击:

  继2014年8月签订谅解备忘录后,公司订立一份收购协议以收购其母公司华润集团的五项深圳及济南项目,成为华润置地(20.1, 0.40, 2.03%, 实时行情)历史上最大宗的资产注入。已收购资产的建筑面积为4,040,000平方米(不计及预售的建筑面积322,459平方米)。总代价为186 亿港元(人民币148 亿元),于截至 2014年10月占项目资产净值的 35.7%。代价将以 126 亿港元的股份代价(每股作价 18.0104 港元)支付,并分别于2015 年末及2016年末免息递延付款。发行价为 18.0104 港元,故最后收市价19.7 港元折让8.6%。济南中央公园自2012 年起开始预售,另外两项深圳项目已于10月及11月开盘。管理层预期深圳大冲村项目的毛利率约为40%,此等项目将于2020年才为公司带来收益。交易将有待于2015年1月9日举行的临时股东大会上批准。此外,华润集团向现时的股东提出不可转让/可转让回补发售,每持有九股股份,有权认购两股发售股份,每股发售价为18.0104港元(或以代价74.8 亿港元)。

  点评:公司计划通过注入资产加大在一/二线城市(主要是深圳)的布局。由于所收购的285万平方米GFA 主要位于深圳,我们估计一/二线城市占公司土地储备的比例将略为增加 4.3 个百分点(如济南不视为二线城市,则增加 1.7 个百分点)。我们认为这项交易的结构与现有项目相似,平均净负债水平为57%,而代价股份的发行价的 NAV 折让水平与目标项目相似。因此,我们估计 NAV 的变化不大,略增加 0.5%至 31.6 港元。然而,收购事项有助增加公司的规模,中期内增加超过800亿元的可出售资源,管理层的目标是明年出售其中140亿元。如加入目标项目的预售,14 年1-11 月的已签约销售金额将由 602 亿元增加至 649 亿元。我们认为付款方式亦有利公司,因为公司未来12 个月的现金支出只需10亿港元,而预售收入亦部份覆盖了递延款项。然而,我们认为回拨是有效的供股,由母公司完全承销,我们认为也是对公司投下信心的一票。我们认为股价在18港元的水平应获支持,尽管大回拨规模或会构成短期压力,我们维持看好公司的长远发展。维持“买入”评级,目标价22.0港元,较目标资产净值折让 30%。

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