融创万科入股链家:卡位争夺二手房市场的黄金时代
2017-04-25 06:49:15   来源:环球财讯网   评论:0 点击:


  4月19日,万科30亿元入股房地产中介龙头链家集团,整个交易结构共分为两个部分,26亿元入股链家地产,另外4亿元入股链家系的另外一个公司,但没有披露万科持股比例。

  而三个月前的融创刚以26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权,以融创入股金额和持股比例计算,北京链家的估值以达到416亿元。

  盖房子的龙头与卖房子的龙头强强联合,决不是偶然,或许是抢占房地产“存量时代”蛋糕。

   一、房地产的白银时代

  此前,业界就有种说法,简单粗暴的房地产“黄金时代”已经过去,接下来是只有巨头玩家的“白银时代”,而新房市场的“白银时代”恰恰是二手房市场的“黄金时代”,以二手房、新房交易数据来看,中国正逐步进入存量房时代.

  北京和深圳近五年存量房销售面积占总销售面积的比例都在55%以上,说明了存量房销售总面积五年来都超过新房销售面积,而上海的存量房销售面积占比快速上升,在2015年已高达60%。一线城市已进入存量时代。

  而根据链家最新数据,2016年全国新房成交额超过10万亿,而二手房交易额也已超过6.5万亿,全国TOP30的城市,二手房与新房交易额之比是的1.1倍。而这一数字,在两年前大约在1:0.4,北京、上海二手房交易额占比更是超过70%。

  华泰证券研究指出预计到2020年房地产市场GMV(总交易额)将超过15万亿元,其中新房交易GMV7万亿元左右,二手房交易GMV达到8万亿元左右。

  北上广深这几个一线城市房地产市场起步早,存量住宅市场已经非常大,而新增土地供应有限,规模总量已达到稳定水平,一线房地产市场已确认进入存量时代,而杭州、南京等核心二线城市也在逐渐饱和,逐步跨入存量房时代。

  国内房地产从“增量时代”迈入“存量时代”的脉络越来越清晰,且这个趋势是不可逆的。

  因此,融创、万科入股中介龙头的链家实际上就是在卡位、抢夺未来房地产存量市场。

  一如证券市场,一手房市场就如IPO承销业务,利润高,但好的公司发一个少一个,二手房市场就如二级市场,用户交投越活跃,利润越高。市场越成熟,二级市场越活跃,大型的券商都是投行、经纪两头抓,一样的逻辑,在将来,大的房地产企业自然也会融合二手房交易,一手、二手同时布局。

  万科、融创等巨头入股链家只是开始,是在房地产白银时代到来之前的卡位布局,将来还会陆续看到其他房企入股优质的房产中介公司,可以预见房产一、二级公司的抱团、行业集中度上升是必然事件。

   二、现有房产中介模式

  房产中介本质是解决信息不对称进行交易撮合,从而获取到佣金提成。伴随互联网的兴起,中介市场的经营形态也在不断变化。中介公司发展至今主要可以划分为以下几种:

  第一类是传统门店中介,比如早期的链家、中原地产、我爱我家等。依靠线下门店和经纪人获取房源、促进二手房交易,而像世联行、合富辉煌等线下传统门店侧重新房业务,为开发商提供楼盘顾问策划及代理营销。可以把传统的门店型中介想象成券商,线下依靠营业部扩张揽客,通过撮合证券交易收取佣金。

  第二类是线上信息平台型中介,可以把这类互联网中介平台理解为提供网上摊位给中介公司和经纪人摆摊卖房,然后向中介公司和经纪人收取广告费和“摊位费”盈利,类似58同城和赶集网。比如转型前的房天下、乐居等。

  第三类是创新型交易平台商,平台拥有自己的交易中心,能提供交易服务,以收取佣金等盈利,比如房多多、爱屋吉屋等。

  纯传统门店型和纯信息平台型中介都存在各自弊端,注定走不远。

  对于传统门店型中介,受制于网点和人员需要大量资本,开疆辟土效率低,一般都只能桎梏于服务半径。随着互联网体验的提升,还容易受到互联网中介冲击。以广州为例,线上二手房中介(搜房、爱屋吉屋等)的存量房交易占比稳步上升,蚕食着传统的经纪公司的市场份额。

  根据链家上海数据显示,2016年下半年上海链家获客渠道中,线上渠道反超线下渠道,线上获客增长了14%,从上半年的43%增长到了下半年的57%。大部分人选择复合看房,运用航拍、全景等新技术大幅提升了在线看房和移动端体验,而大数据分析又提高信息匹配精确度,显然互联网技术的进步有效推动了中介行业的发展。

  纯的做线上信息平台,结局很可能就是成也流量、败也流量。比如未转型前的房天下,线上鱼龙混杂,参差不齐的房源为人诟病,客户体验差。连年涨价的“摊位费”最终受到中介公司和经纪人抵制,最终难以为继,最后只能向交易型平台转型,转变为以提供购房服务收取佣金的模式。

  未来的趋势毫无疑问是线上线下互相渗透融合,从实际生活体验也是很容易解释得通的,买房时一般都会先在网上进行初步筛选,但购房是人生大事,最终都会线下看房,但无论线上线下,用户体验都是最为重要的,而其中关键在于解决信任问题。

  21世纪最贵的是人才,互联网时代最贵的则是信任,当年马云用支付宝解决淘宝买卖双方信任问题才有了阿里巴巴的今天。

  对于二手房市场来说信任问题也就是真实房源问题,目前承诺100%真房源的典型代表有链家和房多多.

  链家是通过“数房子”建立起来的房源大数据库。在过去八、九年的时间里,链家在全国30个城市里数完了6000万套房子,并且录入了链家开发的“楼盘字典”,建立起了大数据库,这样中介就不能上假房源了。

  房多多则是除了直接找到有售房需求的业主,在房源房东挂上网后,房多多的工作人员会亲自上门查验房源,包括拍照、画户型图、给予报价参考等,从而确认房源真实性。

  不管各家房地产中介的起家的强势领域在哪里,都一致性的向中间靠拢,就是线上线下一体化,单纯信息撮合已经上不了牌桌了,只有一体化的全流程服务才是这个时代的标配。

   三、轻重中介模式之争

  虽说线上线下全流程服务才是这个时代的标配,但是各家的发家基因还是很难改变的,轻重资产两个流派的PK也值得我们思考。

  链家由传统的二手房中介起家,初期主要采用自有门店和中介方式扩张,需要大量的资本投入。在2010年开始“触网”发力布局线上平台,加上线下有大量门店和经纪人积累,更易形成O2O的闭环,如今其业务覆盖二手房交易、新房交易、租赁及装修服务,链家已不再是传统的“房地产经纪公司”。

  在二手房交易领域,链家在北京、上海、天津、成都、青岛、大连、武汉、重庆的市场占有率为第一,其中大本营北京的市场份额超过50%。新房方面,链家已布局25城,截至2016年6月累计销售额2000亿,服务300余开发商,覆盖约2000个楼盘。

  与链家的重资产模式不同,房多多采取轻资产运营模式。房多多以采用“一二手联动”模式销售新房起家,也就是先找开发商拿项目,再把新房分发给各个中介公司和经纪人,用二手房的流量拓宽新房的销售渠道,而这些经纪人是合作经纪人,不是房多多自己员工。二手房则采取直买直卖业务,跳过居间的经纪人。

  关于盈利模式,佣金一直是传统中介的主要利润来源,传统中介1%到1.5%,而互联网中介以低佣金抢占市场,佣金比较低一般约1%。

  链家佣金最高时2.7%(2.2%中介费加上0.5%的担保费)。现在二手房是卖方市场,谁掌握了房源,谁就控制了佣金的定价权。链家的市占率一直比较高,尤其是北京上海等(之前依靠与房主签订独家协议占有独家房源),加上链家的品牌溢价,购房者只能接受高佣金。

  而房多多则对买方比较友好,采取直买直卖模式, 二手房业务亮点在于服务费只要2999+0.3%(保险费),价格不与房价挂钩,依靠优化买卖双方体验,提升效率,以达到成交量提升目的,也就是俗话说的薄利多销。

  房多多没有自己的经纪人,二手房业务的员工主要包括一些做线上运营的(产品、技术、品牌推广、客服、服务专员等),还有就是交易中心的服务人员(法务专家、贷款专家、交易专家、置业专家等)。有数据显示,按成交量除以员工人数计算,房多多每名员工每月至少平均成交1单,而传统房产中介公司经纪人的月均成交量为0.2单。

  轻与重之争,目前也难见分野,轻资产则可轻装上阵,快速扩张,而重资产则可突出线下体验,提升品牌美誉度。一如快递公司,顺丰和四通一达打了这么多年,也还没分出一个胜负,期根本原因在于,行业的蛋糕太大,需求多层次,巨头们打来打去也都还没到打存量你死我活的阶段。

   结语

  新一轮的“政治正确”房地产调控周期已经走了几个月,目前仍有继续加强的意思,房地产公司融资各种受限,限价、限购、限售全给招呼上,交易量已经萎缩,可预见萎缩会持续一段时间。那中介业也将迎来调整期,尤其是重资产模式的中介,线下门店、销售人员都是巨大的支出,轻资本模式虽说成本压力较小,但也回避不了全行业的压力。

  这也许就是当下中介行业的融资新闻频发的根本原因,开发商、中介都有一致性的压力预判,抱团取暖集体过冬,链家引入融创、万科锁定深度合作+融资,据闻房多多也启动上市,都是在为可能的冬天做准备。

  这个冬天,也许就是融资到位的领头羊大幅抛离竞争对手,确立行业格局的重要契机。

(责任编辑:DF101)

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