房企旗下物业公司分拆上市进行中 物业板块投资价值已突显?
2018-07-06 06:52:26   来源:环球财讯网   

  上月底,佳兆业集团旗下拆分的佳兆业物业集团正式向港交所递交上市申请,这也是今年在碧桂园服务之后,又一家从房企中分拆独立上市的物业公司。另外,之前上市的彩生活、中海物业、绿城服务、雅生活服务等物业公司也均属于分拆上市。

  物业公司分拆上市潮

  2014年,花样年控股旗下的彩生活服务集团分拆港股上市,这之后也开启了内地物业管理公司分拆上市的新趋势。

  之后在2015年,房地产公司中国海外发展旗下的中海物业分拆上市。而后,绿城中国、雅居乐集团、碧桂园等房企巨头纷纷将旗下的物业公司进行分拆上市。在今年6月25日,佳兆业集团旗下佳兆业物业正式向港交所递交主板上市申请。

  除此之外,还有部分房企将物业公司分拆到新三板挂牌,如保利集团的保利物业发展,蓝光发展旗下嘉宝股份等。

  中国指数研究院2018年最新公布的中国百强物业管理公司排名中,房企分拆的物业公司碧桂园服务、彩生活服务、绿城服务均在前十的榜单中出现。前十名中,除了以上三家在港股上市的公司外,还有一家在新三板挂牌的保利物业。

(图片来源:中国指数研究院)

  有分析指出,从排名可以看出,物业管理龙头的母公司也大多同时是房地产企业龙头。房企系物业虽然可以背靠关联房企拥有业务保障,但反过来讲也因此存在过于依赖关联房企的风险,较难向外开拓业务。

  分拆获得更高估值

  截至目前,港股主板上已有碧桂园服务、彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活八家内地物业公司成功挂牌上市。其中,彩生活、中海物业、绿城服务、雅生活,都是从房企分拆而来,但它们目前的动态市盈率,却都远超母公司。

(数据来源:东方财富Choice)

  房地产公司在分拆旗下物流公司的时候,表示分拆有利于提升物业服务业务的竞争力,能够为业主提供更好的服务。但分析认为,分拆可能与公司估值有关。由于房地产行业估值普遍不高的原因,旗下的物业公司分拆之后往往能够得到更高的估值。

  安信证券认为,资本市场这番反应,一方面是源于对房地产行业增速放缓的预判,另一方面则是源于对物业行业中长期前景的看好。整体来看,在平均估值只有10 倍左右的港股环境里,港股物业管理公司的市盈率中枢大概在20-30 倍左右的水平。物业服务行业具备稳定、高频、刚性消费需求等非周期性属性,再加上轻资产、高成长、抗风险能力强的行业特性,在大板块景气的背景下,企业独特的核心优势对获得投资者青睐等起到决定性作用。

  物业板块价值突显

  申万宏源证券认为,上周港股物业管理板块回调约15%,主要受市场整体悲观情绪影响。作为房地产板块的下游行业,港股物业管理板块上周持续承压,主要原因是房地产板块上周受棚改货币化收紧、货币转宽松和人民币汇率承压、以及调控持续加码和房产税试点可能扩容等影响连跌多日。

  但需要强调的是,区别于房地产板块,物业管理板块具备防御属性,其上市物业管理公司基本处于净现金状态,受融资持续收紧影响有限。上一轮市场的强劲复苏有效保障了物业管理公司未来几年管理面积的稳健增长,以及基于高毛利率的酬金制管理业务和增值服务业务贡献占比提升的结构优化使得综合毛利率将持续改善。同时,考虑到该板块的防御属性,以及更多同业即将上市,板块效应将愈加突显。

(责任编辑:DF207)

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