奥园被指销售造假股价暴跌 香港内房股为何屡遭做空?
2019-07-11 16:35:45   来源:环球财讯网   

  高速增长的房企要关注风险问题。

  即将在年内冲刺千亿之际,股价突然大幅下跌,香港内房股中国奥园(11, 0.24, 2.23%)被推至风口浪尖。

  7月8日,中国奥园开盘即跌,最低至15%,收盘仍跌8.61%。当日晚些时候,中国奥园发布紧急公告,针对投资者质疑其销售造假一事进行澄清。

  因为销售数据引发投资者质疑,进而对股价造成影响,甚至引来机构做空,奥园并非首家。此前,恒大、碧桂园(11.46, 0.08, 0.70%)、融创、绿城、佳源国际等都曾发生过类似的情形。

  纵观近年来被质疑、做空的内房股,普遍有一个显著的特征,就是在短期内销售暴增或负债率较高的房企,也是市场和资金重点关注的“网红股”。

  而房企的销售数据,因大量合作开发的存在,以及广阔的三四五线城市网签不规范等原因,给做空者留出了想像和操作的空间。

  销售造假?

  股价暴跌,中国奥园的反应还算迅速。

  根据公告,奥园把暴跌原因指向一篇个人投资者的文章:奥园上半年仅销售200多亿,这与奥园7月2日公告的536.3亿元,出入甚大。

  对此,奥园表示,网传文章指奥园上半年销售257亿,是根据一家独立数据供应商的数据估算而得,欠缺根据,公司并不知悉该文章及供应商的资料来源。

  奥园强调,公司上半年销售额为536.3 亿元的公告属实。

  同时,公司发布6月销售通讯显示,上半年公司在广东省的总销售金额为171亿元,占比为32%,据此推算全部的销售额也为536亿。

  投资者为何质疑奥园销售?分析认为,可能还是与速度过快有关。

  同业来看,536.3亿较2018年同期增长约33%,已完成年度销售目标约47%,奥园今年上半年的销售增速明显快于同类千亿级房企,也快于龙头房企。

  过去两年,奥园也是高速增长。2018年实现合同销售额913亿元,同比大增100%,年度净利润同比增长51%至29.4亿元,成为年度增速最快的30强房企。

  奥园主席郭梓文将2019年销售目标定为同比增长25%,即今年销售目标为1141亿元。现在看来,上半年超速了。

  与销售业绩的高速增长对应,奥园股价两年来翻了6倍,2017年每股约1.5港元,到今年7月5日每股已达12.15港元。

  销售规模的大幅增长,主要源于大量的合作开发项目并表。翻开奥园的财务报表可见,截至2018年底,公司权益销售占比为85%,但少数股东权益189亿元,占比高达62%。

  数据显示,仅仅四年时间,奥园就改写了广州房企的格局,超越时代中国、越秀地产(1.91, 0.04,2.14%),逼近雅居乐,甚至富力。

  如此耀眼的业绩增速,让奥园迎来了高光时刻的同时,也不得不接受质疑。

  做空空间

  因销售数据被疑造假,奥园不是第一家。

  1月17日,内房股佳源国际股价暴跌80.62%。原因也与销售数据有关。

  佳源国际自己公布的2018年销售数据为201.8亿元,而某第三方机构统计的佳源集团数据则为875.5亿元,巨大的差异令市场质疑销售数据造假。

  随后佳源国际召开发布会,澄清佳源集团为佳源国际母公司,而非上市公司。其董事长表示,不排除有机构做空。

  内房股历史上最著名的一次做空,是恒大与香橼之争。2012年,香橼发布做空报告,质疑恒大粉饰销售数据。

  其理由为,尽管恒大的合约销售持续快速增长,但现金存款总额却持平,该背离表明恒大要么粉饰了合约销售,要么忘了收回定金。

  随后香橼遭到了恒大激烈的回击。恒大称,预收账款是既有转入也有转出的会计账目,不能简单比较预收款项余额以断定虚构合约销售。

  这些被质疑的房企都具有高速增长的特征。2016-2018年,奥园的同比增速分别为69%、78%、100%;佳源国际所属的佳源集团近三年复合增长率达到75%;恒大在过去的几年里复合增速高达80%。

  严跃进认为,当企业在增速非常快的时候,往往可能伴随负债规模大大增、部分项目投资不合规等问题,部分投资者会担心风险,进而会有做空的考虑。

  中原地产首席分析师张大伟则认为,销售数据最容易受到质疑,是因为房地产行业针对每家公司,并没有官方的、权威的销售数据,市场中存在多个第三方机构,对房企的销售进行统计。

  多位房企内部人士透露,市场中存在的潜规则是,在第三方机构的房企销售排行榜中,一些房企由于融资以及卖地勾兑时,需要较好的排行榜排名,因此不乏购买榜单服务,销售注水。

  此外,客观而言,房地产销售额和网签数据不匹配,存在滞后性。尤其是在网签落后的三四五线城市;并且,大量的合作项目也会进行重复计算。

  一般而言,上市公司的销售业绩公告,则具有法律效力,被认为是最真实的。“如果上市公司公布的销售数据造假,涉及到信息披露的真实性,相关人员是要承担法律责任的”。

  严跃进认为,奥园股价下跌是一个及时的警示。提示公司在快速成长的同时,也应关注企业风险,做好市值管理。

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